Аналитика

ДВИЖЕНИЕ ЗА «БРЕНДЫ С ЧЕЛОВЕЧЕСКИМ ЛИЦОМ» СТАРТОВАЛО НА ЗАПАДЕ ДОВОЛЬНО ДАВНО. ОДНАКО БИЗНЕС-КРУГИ ВОСПРИНЯЛИ ЕГО ВСЕРЬЕЗ ТОЛЬКО ТОГДА, КОГДА ИДЕИ ПОКОЛЕНИЯ G СТАЛИ МАССОВЫМИ, А ЕГО ВЫБОР НАЧАЛ НАПРЯМУЮ ВЛИЯТЬ НА ОБЪЕМЫ ПРОДАЖ И РЕПУТАЦИЮ КОМПАНИЙ. В ЭТОТ МОМЕНТ ВЫЯСНИЛОСЬ, ЧТО ДЛЯ РАБОТЫ СО СТОЛЬ ИСКУШЕННЫМИ ПОКУПАТЕЛЯМИ НУЖЕН МАРКЕТИНГ ПРИНЦИПИАЛЬНО НОВОГО ТИПА, ПОСКОЛЬКУ ПРЕЖНИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ХОРОШО ИМ ЗНАКОМ И АБСОЛЮТНО НЕЭФФЕКТИВЕН.

АТТРАКЦИОН НЕСЛЫХАННОЙ ЩЕДРОСТИ

В прошлом году ведущий международный сайт по глобальному маркетингу trendwatching.com посвятил гигантский доклад так называемому поколению G, представителей которого он охарактеризовал как носителей наиболее перспективного и мощного маркетингового тренда, формирующего сегодняшний экономический климат. Столь высокая оценка покупателей этого нового типа обусловлена тем, что во-первых, они финансово состоятельны и платежеспособны. Во-вторых, они концептуальны, принципиальны и последовательны. В-третьих, они организованы в различные тематические сообщества и являются активными пользователями социальных сетей, что обеспечивает их оперативной циркуляцией «внутренней» информации, полученной не из СМИ, а от «своих». По последнему признаку многие эксперты относят это новое поколение покупателей к целевой аудитории интернет-маркетинга, хотя большинство адресованных ему акций проходят в «реале».

Однако отличительные свойства поколения G — совсем другие, более персонализированные. Уникально как минимум то, что на этот раз принадлежность к поколению определяется не годом рождения, но ценностными установками и убеждениями потребителя. Суть отражена в самом его названии — Generation Generosity или, сокращенно, Generation G, что означает «поколение щедрости, великодушия». Статусным сегодня считается не получать, а отдавать, обмениваться и в итоге справедливо зарабатывать признание и авторитет в выбранном сообществе (сравните схему работы Facebook по распространению информации). Щедрость выступает как бизнес-принцип, во многом определяющий ожидания покупателя, позиционирование бренда и даже механизм ценообразования.

Представители поколения G убеждены, что великодушие и благотворительность являются наиболее плодотворной стратегией развития для компании, повышающей объемы ее продаж и другие финансовые показатели. В то же время жадность, цинизм, потребительское отношение бизнеса к окружающей среде и целевой аудитории вполне закономерно влекут за собой финансовые кризисы, дестабилизацию экономической обстановки и многочисленные банкротства. Эти убеждения напрямую влияют на самый важный для розничных компаний критерий — покупательские предпочтения. Представители поколения G голосуют ответственным шопингом. Приведем несколько примеров из области статистики.

По данным ведущей международной компании по связям с общественностью Edelman, 87% покупателей во всем мире ожидают от компаний, что они поставят знак равенства между социальными и коммерческими интересами. По информации международного аналитического агентства E-Marketer, 80% американских покупателей сообщили, что «благотворительный маркетинг» заставил их сменить предпочтения по брендам и они готовы переплатить за более дорогой из них, участвовавший в социальной или экологической благотворительной акции. Как было озвучено на Мировом конгрессе по ретейлу (World Retail Congress 2010), 71% китайских покупателей выбирают бренды, помогающие им выглядеть успешными, в то время как в Великобритании и США этот процент не превышает 11.

В НУЖНОМ МЕСТЕ В НУЖНОЕ ВРЕМЯ

Западные эксперты предупреждают об опасности упрощенного понимания поколения G. Один из наиболее распространенных вариантов ошибки — сведение покупательских ожиданий его представителей к социальной ответственности бизнеса. Это направление, сейчас уже обязательное в структуре деятельности западных компаний, с маркетинговой точки зрения гораздо уже и маргинальнее, чем тот комплекс мер, который должен стать ответом на требования поколения G. Наметим структуру данного комплекса.

Неразрывная связь покупательского менталитета и деятельности компаний, во многом формирующей его, не позволяет ответить на вопрос, что первично: удачные маркетинговые акции, которые из единичных превращаются в тренд и закрепляют ожидания аудитории, или же социальные процессы, заставляющие потребителя эволюционировать. По всей видимости, одно дополняет другое, попеременно выходя на первый план. В связи с этим мы можем говорить как о покупательской аудитории, так и о бизнесе поколения G, удовлетворяющем и зачастую предвосхищающем ее потребности. Начнем с базовых — на них ориентировано достаточно мощное на Западе маркетинговое направление под названием brand butlerism. Бренды, которые добровольно берут на себя «обслуживающую» функцию, т.е. предвидят различные потребности людей и вовремя приходят «на помощь», называют brand butler, что в переводе означает бренд- консьерж или бренд-слуга. Основное правило brand butler заключается в том, чтобы быть в нужном месте в нужное время. Подразумевающееся рекламное послание: «С нами просто и удобно, мы приносим реальную пользу людям». Примеры brand butlerism на Западе многочисленны и разнообразны, приведем несколько из них.

Один из крупнейших в мире банковских холдингов HSBC в честь своего первого спонсорства музыкального фестиваля в Нью-Йорке предоставил для посетителей шесть фургонов с едой, каждый из которых предлагал особое блюдо: блинчики с уткой по-пекински, тыквенное мороженое, мятный чай и другие угощения. Клиенты холдинга, продемонстрировавшие свои банковские карты, в любом фургоне получали угощения бесплатно. Более классические примеры brand butlerism чаще всего связаны с инициативами брендов в экстремальных или просто тяжелых ситуациях, таких как наводнения или землетрясения, коллапсы в аэропорту, аномально низкие температуры. Так, в прошлом году зимой при температуре ниже 20°С многие производители супов и чаев регулярно снаряжали машины с брендированной продукцией, которые ездили по американским городам и бесплатно угощали горячими напитками и едой замерзших горожан, ожидавших транспорт на автобусных остановках.

Не менее востребованы инициативы brand butlerism в сфере высоких технологий. Все они направлены на максимальное упрощение и ускорение различных бытовых операций, чаще всего шопинга. Учитывая победное шествие по миру смартфонов, агрегирующих все большее число функций, банки один за другим разрабатывают приложения для платформ Android и iPhone, делающих процедуру оплаты покупок оптимально комфортной. К примеру, целью запущенного в феврале 2011 г. приложения Punchd является постепенный отход от традиционных карт постоянного покупателя, которые крайне проблематично иметь при себе постоянно и в нужных количествах. Разработанная для Android и iPhone программа показывает пользователям ближайшие места (рестораны, магазины и т.д.), где принимают Punchd. Заходя туда, владельцы просто сканируют QR-код, «пробивают» цифровую карту и получают скидки и бонусы.

Еще более показателен пример с системой MobilePay, запущенной в сентябре 2010 г. американской компанией Universal Commerce. Эта платежная программа позволяет пользователям приобретать самые различные товары и услуги с помощью мобильных телефонов. Их владельцы вводят данные своей кредитной карты, в дальнейшем хранящиеся на сервере MobilePay, после чего им нужно всего лишь «зарегистрироваться» (check in) в магазине и оплатить необходимые товары и услуги одним нажатием кнопки на телефоне. Возможно, главное достоинство системы заключается в том, что она не обязывает владельцев заведений приобретать какое-либо новое оборудование — все транзакции проходят через уже установленные программы.

ПРАВО НА БЕСПЛАТНУЮ ЛЮБОВЬ

Одной из важнейших черт поколения G является осознанная потребность в полезной и достоверной информации, которая помогает улучшить различные аспекты жизни. После уничтожения Интернетом монополии практически на любые сведения — если речь не идет о кастомизированной информации, т.е., по сути, об услуге, — покупатели считают, что вправе узнавать все необходимое на бесплатной основе. Эта уверенность поколения G подпитывается ежесекундной информационной борьбой за внимание потребителей, разворачивающейся на сайтах, форумах и в блогах. Стремление покупателей реализовать свое право на качественную бесплатную информацию как в виртуальном, так и в реальном пространствах получило название free love (бесплатная любовь).

Западные бренды активно эксплуатируют этот тренд, для изучения которого было даже создано отдельное направление — контент-маркетинг. Одним из его базовых принципов является положение о том, что сегодня бизнес может повысить лояльность клиента только путем безвозмездного предоставления все более качественной и востребованной информации. Для выстраивания сложной иерархии виртуальных отношений, которая должна завершиться обретением авторитета и доверия со стороны покупателей, а следовательно, и высокого индекса цитируемости в поисковых системах, маркетолог компании должен действовать одновременно в двух направлениях: генерить оригинальный контент и публиковать для своих друзей в социальных сетях тщательно отобранную и качественную информацию из других источников. Иными словами, его основная цель заключается не в скрытой онлайн-рекламе брендов, а в приобретении статуса эксперта в сфере специализации его компании. Актуальность сведений и искренность, личностность подачи материала — это именно то, что ценят представители поколения G и адепты «бесплатной любви». Работа в данном направлении является одним из лучших способов восстановления утраченной дифференциации для брендов FMCG, которым все труднее конкурировать друг с другом на уровне продукции*.

И все же предоставление ценной, подчас даже эксклюзивной информации не является прерогативой Сети — оно вполне возможно в «реале», на уровне концепции бренда товара или магазина. Характерным примером здесь является открытый в сентябре 2010 г. в Берлине магазин Kochhaus («Кулинарный дом»), специализирующийся на ежедневном создании нескольких оригинальных блюд. Каждое утро в магазине выставляются несколько наборов, содержащих рецепт приготовления и правильную дозировку всех необходимых ингредиентов. Kochhaus называет себя «ходячей книгой рецептов Берлина» и предлагает покупателям единовременно около 20 рецептов, каждый из которых вместе с соответствующими ингредиентами размещается на отдельном столе. Микс из закусок, салатов, супов, основных блюд и десертов представлен здесь в любой день, при этом ни одно блюдо не стоит более 10 EURO, а приготовление его не занимает более часа. Магазин старается максимально использовать местные и органические продукты и привлекает для упаковки товаров работников мастерской инвалидов. Большинство рецептов Дома разработаны его кулинарами. В данном случае оригинальная концепция продуктового магазина является хорошим примером того самого инновационного маркетинга, который создает продукт, отвечающий самым изощренным запросам своей целевой аудитории (например, удовлетворяющий ее потребность в эксклюзивной информации) и обреченный на коммерческий успех.

ЭМПИРИЧЕСКИ ПРОВЕРЕНО

Одним из наиболее проблемных маркетинговых участков при работе с представителями поколения G стала разработка новых принципов рекламирования бренда. Очевидно, что прежняя установка «потребляй-больше-чем-тебе-нужно» — просто так, из любви к искусству, точнее, к процессу, — здесь уже не работает. Покупатели нового типа, искушенные и отлично информированные, подсознательно блокируют сообщения наружной, телевизионной и радиорекламы. Их раздражает product placement, который они легко вычленяют в информационном потоке. Они знают, что такое нейролингвистическое программирование, и резко обрывают ветки дискуссий с характерным призывом «Не кормите тролля!», когда кто- то пытается как бы незаметно, а на самом деле неуклюже, продвинуть в общей беседе тот или иной бренд.

Ответом на эту эволюцию покупательской психологии стало направление tryvertising (эмпирическое продвижение), когда отчаявшиеся компании перестали пытаться что-то внушить своим клиентам, но вместо этого начали создавать условия для самостоятельного принятия клиентами решения по их продукту. Такой выбор должен непременно базироваться на собственном опыте покупателей — только тогда он воспринимается как ценность и естественным образом интегрируется в повседневную жизнь. В этой ситуации основная задача компаний заключается в создании своеобразных лабораторий, в которых на бесплатной (или практически бесплатной) основе тестируется продукция. Приведем несколько примеров.

Стартовавший в октябре 2009 г. в Барселоне магазин Esloultimo является экспериментальной лабораторией, целевой аудиторией которой выступают заинтересованные в тестировании новейших продуктов испанские покупатели. За право знакомиться каждые две недели с пятью новинками, ассортимент которых включает различные продуктовые, косметические и домашние товары, клиенты Esloultimo платят 5 EURO каждые полгода. Их также просят обосновать свой выбор тех или иных пробных образцов, привести аргументы за и против. На данный момент концепция подобного магазина-лаборатории пользуется такой популярностью, что компания планирует открыть аналогичный объект в Мадриде.

Схожую схему применил Clube Amonstra Gratis (Клуб бесплатных пробных образцов), стартовавший в апреле 2010 г. Он предложил покупателям возможность тестировать до пяти продуктов ежемесячно в обмен на ежегодный членский взнос и готовность участвовать в онлайн-исследованиях потребляемых продуктов. Членам клуба также рассылаются релизы по выпускаемым новинкам и предоставляется право комментировать возможные варианты улучшения продукта. Клубная организация проекта сообщает ему статусность и повышает престиж участия в нем.

Другим примером использования принципа лабораторного тестирования продукции стало цифровое зеркало, созданное в начале 2010 г. японской маркой Shiseido для привлечения потенциальных покупателей. В таком зеркале клиенты могли опробовать новую косметику бренда, не нанося ее на свою кожу, а также получить консультации косметологов и стилистов по ее применению. Услуга предоставлялась абсолютно бесплатно и была доступной как в магазинах, так и в Интернете. Единственное ограничение: цифровое зеркало предназначалось только для японских покупателей. Подобный принцип рекламирования продукта, вовлекающий покупателя в процесс выбора и стимулирующий самостоятельное принятие решения по бренду, становится все более популярным у розничных компаний. Вместо попытки продавать представителям поколения G образ жизни и образ мышления ретейл делает ставку на сотрудничество со своими требовательными и в то же время благодарными клиентами.

Продолжение в сентябрьском номере журнала «МОЛЛ».

Ставки аренды в моллах и на основных торговых улицах в крупнейших городах региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) с III квартала 2010 г. по I квартал 2011 г оставались примерно на одном уровне. И это несмотря на продолжающиеся экономические проблемы некоторых стран-членов Евросоюза, а также политическую нестабильность на Ближнем Востоке, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Colliers International.

Лондон потеснил Париж с позиции самого дорогого города Европы по показателю ставки аренды помещений на главных торговых улицах. По результатам I квартала 2011 г. в Лондоне зафиксирована ставка аренды $15070/кв. м/год. За ним следуют Париж ($13 700/кв. м/год), Цюрих ($10000/кв. м/год), Милан ($9870/кв. м/год) и Женева ($7910/кв. м/год). Несмотря на рост ставок в последние 6 месяцев, Москва ($7200/кв. м/год) разместилась на седьмой строчке рейтинга, уступив шестое место Риму ($7400/кв. м/год). Напомним, что до кризиса в 2008 году Москва по данному показателю занимала второе место в регионе EMEA со ставкой аренды $15 000/кв. м/год.

Конкуренция за помещения на основных торговых улицах наблюдалась практически во всех городах Западной Европы. Примечателен рост ставок аренды в Мадриде, Милане и Риме. Торговые операторы продолжают проявлять высокий интерес к размещению магазинов на главных торговых коридорах с интенсивными пешеходными потоками и высокими торговыми оборотами. Ставки аренды на Виа Кондотти в Риме продемонстрировали самый высокий рост (8%) в Западной Европе за последние полгода.

По ставке аренды на помещения в торговых центрах Москва занимает 6 место с показателем
$ 3 350/кв. м/год. Первые строчки в данном рейтинге занимают Лондон, Дублин, Бирмингем, Франкфурт и Манчестер. Заметим, что по итогам исследования, проводимого в III квартале 2010 г. Москва занимала четвертое место.

Во многих торговых центрах в Центральной и Восточной Европе собственники были вынуждены снижать ставки аренды в последние полгода для того, чтобы привлечь в ТЦ международные бренды, которые смогут обеспечить устойчивость проектов в среднесрочной перспективе.

Все ставки аренды в данном отчете указаны на наиболее привлекательные помещения на главных торговых улицах стандартного размера или на помещения в торговой галерее в наиболее успешных торговых центрах и не включают налоги и операционные расходы. Представленные данные указаны по состоянию на 31 марта 2011 г.

Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International:
“Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы продолжает улучшаться. Растущий спрос со стороны торговых операторов, стимулируемый ростом благосостояния населения и позитивными ожиданиями, приводят к росту ставок аренды, причем как в торговых центрах, так и на помещения в основных торговых коридорах. Вероятно, что потеря лидерских позиций Москвы связана, прежде всего,  с более осторожным поведением торговых операторов, еще помнящих события недавнего кризиса. Ожидаемое интенсивное развитие, заявляемое многими торговыми операторами, а также незначительность прогнозируемого прироста объема торговых площадей в ближайшем будущем могут привести к изменению позиции Москвы среди европейских городов и возвращению ее в лидеры среди городов Европы по уровню ставок аренды».

Примерно 95% компаний на рынке внешнего управления недвижимостью – facility-операторы. Об этом свидетельствуют данные УК «АБСити Проперти Менеджмент».

«Текущая ситуация на рынке такова, что только 5% всех УК можно отнести к property, остальные же компании выполняют функционал эксплуатирующих компаний», — отмечает генеральный директор УК «АБСити Проперти Менеджмент» Дан Дубов.

Если говорить о том, кто конкретно осуществляет управление объектом (property), то в 90% случаев управлением занимается сам собственник, и лишь в 10% — привлеченная УК. Что касается эксплуатации, распределение несколько иное: 60% — собственники, 40% – специализированные компании

Эксперты интернет-портала Magazan.ru составили рейтинг арендаторов помещений уличной торговли по максимальной отдаче с квадратного метра.

1.Магазины аксессуаров и украшений класса люкс: ставка аренды -  $2000 — 7 000 за кв. метр в год.

Ювелирные магазины, бутики элитной бижутерии и кожгалантереи, дорогих часов и письменных принадлежностей, как правило, арендуют площади размером 50–150 кв.м. Договоры аренды заключаются не менее чем на 5–7 лет. При этом дорогостоящая продукция известных мировых брендов обязывает занимать помещения только на главных торговых коридорах Москвы: улицы Тверская, Петровка, Кузнецкий Мост, Столешников переулок, Кутузовский и Ленинский проспекты. Также арендаторы требуют, чтобы в помещении были широкие витрины (магазины должны хорошо просматриваться) и высокие потолки – не менее 3 метров. Важен и пешеходный трафик: желательно, чтобы в вечерние часы пик он составлял не менее 2000 человек. Еще одним существенным аспектом является наличие парковки, которая напрямую влияет на посещаемость магазина. Напомним, что в результате ужесточения условий парковки автомобилей в центре Москвы, некоторые  престижные бутики были вынуждены сменить место дислокации в связи с оттоком покупателей.

2.Банки: ставка аренды — $1500 — 3000 за кв. метр в год.

Из общего числа запросов на помещения формата стрит-ритейл доля банковских занимает 10–11%. Арендой в сегменте стрит-ритейл интересуются преимущественно отечественные кредитные организации, концепция развития которых предусматривает увеличение числа отделений на московских улицах в краткосрочной перспективе. Банки стремятся разместить свои офисы в общедоступных районах высокой посещаемости, вблизи автомагистралей и станций метро. Это дает возможность охватить большие клиентские потоки. Посещаемость филиала, расположенного в зоне активного трафика,  может достигать 1 000 человек в день. Площадь арендуемых помещений начинается от 100 кв.м., договор аренды заключается не менее чем на пять лет. Высокая ликвидность и быстрая окупаемость банковского бизнеса позволяет платить более дорогие арендные ставки и «перехватывать» у конкурентов лучшие объекты.

3.Заведения общественного питания: ставка аренды — $700–1500 за кв. метр в год.

Как правило, у отдельно стоящих кафе и ресторанов товарооборот выше, чем в аналогичных объектах, расположенных в ТЦ. В прошлом году некоторые ресторанные сети увеличили свое присутствие в формате стрит-ритейл: американский Chili’ s Grill & Bar и кафе Z’ ю. открылись на Новом Арбате, «Пицца Экспресс»  — на Тверской, пиццерия «Чентрале» — на Покровке. Потенциальные арендаторы запрашивают площади от 150 до 400 кв. метров, при этом желаемая ставка аренды находится в диапазоне $650 — 1 000 за кв. метр в год. Помимо стандартных объектов вблизи станций метро, на улицах с активным пешеходным трафиком, клиентов все больше интересуют помещения рядом с местами концентрации офисных и административных зданий, расположенных у станций Павелецкая, Белорусская, Таганская, Новослободская, Проспект Мира, Улица 1905 года и т.д. 

4. Бутики одежды и обуви: ставка аренды — $1000–3000 за кв. метр в год.
Особым спросом помещения формата стрит-ритейл пользуются у операторов сегмента «одежда-обувь». Покупка одежды и обуви относится к разряду импульсных, поэтому для магазинов важно находиться в местах массового скопления людей, а также иметь большие, красиво оформленные витрины и парковку. Размер площади зависит от формата бутика и варьируется в пределах 50–500 кв.м. Договор аренды,  как правило, заключается на длительный срок. Размещение торговой точки в центре города для многих бутиков является вопросом престижа, и такой магазин продолжают содержать, даже если он убыточен.
 
4.Салоны красоты: ставка аренды — $800–1500 за кв. метр в год.

Для салонов красоты важно, прежде всего, расположение в местах с активным пешеходным трафиком и густонаселенных районах. Размещение салона в спальном районе или в главном торговом коридоре зависит от класса оказываемых услуг и уровня цен. Размер помещения варьируется в пределах 50–300 кв.м., срок договора аренды от 1 до 3 лет. Спрос на помещения стрит-ритейла в этом сегменте очень велик, но реальных предложений по ним только 5–8%. Это связано с тем, что даже несмотря на готовность платить больше, собственники не стремятся сдать помещения под салон красоты. Дело в том, что арендаторы должны привести помещение в соответствие с нормами СЭС, например, установить дополнительные раковины или сан. узлы (зависит от метража). В дальнейшем, собственнику будет сложно сдать помещение под другое назначение (например, офис продаж), т.к. придется адаптировать объект под нужды нового арендатора, либо предоставлять арендные каникулы на время ремонта, что в конечном итоге арендодателю не выгодно.

В течение второго квартала 2010 года рынок торговой недвижимости Москвы пополнился тремя новыми объектами. В апреле в районе Северное Бутово открылся торговый центр «Вива» общей площадью 32 000 кв.м. и арендопригодной 21 900 кв.м. Его якорными арендаторами выступили гипермаркеты «Карусель» и Media Markt. В июне были введены в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Вегас», расположенный на пересечении МКАДа и Каширского шоссе, а также специализированный мебельный центр «Армада», расположенный на Варшавском шоссе около ст.м. «Пражская». ТРЦ «Вегас» стал самым крупным объектом, открытым в Москве с начала 2010 года. Его общая площадь составляет 398 000 кв.м., арендопригодная — 130 000 кв.м. В пул якорных арендаторов вошли гипермаркеты Auchan, «М.Видео», Saturn (вторая сеть по продаже бытовой техники и электроники, принадлежащая Media-Saturn-Holding GmbH, выходящая на российский рынок), 9-зальный мультиплекс «Люксор».

Открытие ТРЦ «Вегас» во многом обусловило самый высокий за последние годы прирост арендопригодных площадей по итогам второго квартала, который в 2010 году составил 193 900 кв.м.

Во втором квартале 2010 года специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis были обследованы профессиональные торговые центры Москвы с целью определения уровня вакантных площадей отдельно для объектов функционирующих более 1 года и менее 1 года (открытых в период с 01.07.2009 по 30.06.2010 г.). Доля вакантных помещений в торговых центрах функционирующих более 1 года составила 4,6%, а в торговых центрах функционирующих менее 1 года — 10,4%, средневзвешенное значение получилось равным 5,5%.

Таким образом, средний уровень вакантных площадей в московских торговых центрах сократился. Активность рынка, интерес ритейлеров к новым объектам, которые открывались с долей вакантных площадей, составляющей от 10 до 30% (в зависимости от проекта), проявляется в сокращении доли свободных площадей до 5–11% за 1–8 месяцев работы (в зависимости от проекта).

Доля пустующих торговых площадей в Москве в 2010 году увеличится до 12%. Объем вакантных площадей в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга вырос с 3% в первом квартале до 8% во втором квартале. Об этом говорится в обзоре компании Jones Lang LaSalle.

По словам экспертов, это было обусловлено двумя факторами: во-первых, вследствие снижения доходов населения снизился потребительский спрос, в результате чего некоторые ритейлеры стали закрывать нерентабельные магазины. Во-вторых, росту вакантных площадей способствовал выход на рынок площадей в новых торговых центрах.

На фоне большого объема запланированных к вводу торговых площадей в России аналитики компании прогнозируют дальнейшее увеличение доли вакантных площадей – в Москве до 12% в 2010 году, а в Санкт-Петербурге и в региональных городах до 20%.

После значительной коррекции арендных ставок в начале года для большинства типов арендаторов в Москве, во втором квартале 2009 года ставки сохранились на прежнем уровне – средняя ставка в ТЦ составила $1000. В то же время максимальные ставки снизились еще на 20% до $3000 за кв. м в год, Ставки аренды для якорных и мини-якорных арендаторов в Санкт-Петербурге во втором квартале 2009 года снижались в большинстве ТЦ. Вместе с тем, максимальные ставки в торговых галереях ТЦ Санкт-Петербурга сохранились на уровне $1800 за кв. м в год, подсчитали в компании.

Коррекция ставок аренды в региональных городах была более значительной, чем в Москве и Санкт-Петербурге – в первом полугодии ставки в региональных ТЦ для некоторых типов арендаторов снизились вдвое, отмечают эксперты.

Кроме непосредственной коррекции ставок, рынок подает позитивные сигналы. Так, арендная ставка в форме процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды; что сигнализирует готовность ритейлеров раскрывать свои объемы продаж. Тем не менее, эта форма ставки используется в основном международными ритейлерами и местным операторам еще предстоит адаптироваться к этой схеме. Торговые помещения в новых ТЦ предлагаются в аренду по так называемой «step-up rent», что предполагает скидку на первые два года, а в некоторых существующих торговых центрах собственники готовы пересматривать договоры, снижая ставку на ближайший год, говорится в обзоре.

Появление свободных торговых площадей и снижение ставок аренды дает возможность небольшим ритейлерам, которые обычно платили самую высокую плату за вход и арендную ставку, открывать магазины в ТЦ или в торговом коридоре. До кризиса это было им не доступно по причине дороговизны или отсутствия подходящих площадей, отмечают эксперты.

«На фоне коррекции ставок, спрос на аренду помещений со стороны ритейлеров начал восстанавливаться во 2 квартала 2009 года. Особую активность проявляли операторы, работающие в сегментах одежды и косметики. Тем не менее, зафиксированная во втором квартале стабилизация арендных ставок, скорее всего, будет краткосрочной. На фоне дальнейшего падения товарооборота мы ожидаем продолжения снижения средних ставок аренды в торговых центрах России», — комментирует Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости, отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle. 19.08.2009

10 августа 2009, Москва – Colliers International, международная консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости, подготовила аналитический обзор рынка офисной недвижимости в США по результатам второго квартала 2009 года.

Согласно данным обзора рынка офисных помещений в течение второго квартала американский офисный рынок продолжил испытывать негативное влияние кризиса – арендаторы отказались от помещений площадью 2,34 млн кв. м. Как и в предыдущем квартале, рос уровень вакантных помещений по всей стране с 14,48% в конце первого квартала до 15,45 % в конце второго квартала.

В частности уровень вакантных площадей в Нью-Йорке в центральных деловых районах на 30 июня 2009 года составил 12,7%, в Чикаго – 15,2%, в Лос-Анжелесе – 14,8%, в Вашингтоне – 9,6%.

Для сравнения в Москве в первом полугодии 2009 г. показатель уровня вакантных площадей в зданиях класса А составил 16,5% без учета субаренды и 21,2% с учетом субаренды, соответственно. Уровень вакантных площадей в офисах класса В достиг 17,6%.

В Санкт-Петербурге средний уровень вакантных площадей в высококлассных офисных центрах в конце второго квартала 2009 года находился на уровне 20-25%.

Наиболее наглядно всю серьезность экономического кризиса в США как в центральных деловых районах, так и в пригородах, независимо от класса здания, демонстрирует практически повсеместное отрицательное поглощение площадей. В 51 из 61 города, где Colliers International проводила исследование, было зафиксировано отрицательное поглощение площадей во втором квартале.

Что касается нового предложения на североамериканском рынке, то площадь зданий, введенных в эксплуатацию во втором квартале, составила 1,542 млн кв. м, что несколько выше, чем в первом квартале (1,431 млн кв. м).

В Москве во втором квартале 2009 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составил около 315 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге за первое полугодие 2009 г. было введено в эксплуатацию около 142 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей.
В середине года в США порядка 6 млн кв. м находились в процессе строительства, при этом данные площади равномерно распределялись между субрынками пригородов и центральных деловых районов. Ожидается дальнейшее снижение строительной активности, которая уже составляет 50% от уровня прошлого года.

Ставки аренды на офисные помещения упали практически на всех рынках, анализируемых Colliers International. В целом в центральных деловых районах средневзвешенная арендная ставка предложения для класса А составила 442 $/ кв. м/год – что на 5,1% ниже, чем в конце первого квартала. Это снижение примерно соответствует тому, что было зафиксировано в первом квартале – 5,4%. Всего с начала года ставки аренды в помещениях класса А, расположенных в центральных деловых районах, снизились на 10,5% (с 494 до 442 $/ кв. м/ год).

В Москве на конец второго квартала средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения класса А составляла 550-800 $/кв. м/ год, не включая НДС и эксплуатационные расходы.

«Кажется, что самое страшное уже позади – однако, экономика и, что важнее, рынок труда в ближайшем будущем будут расти крайне медленно, что приведет к слабой активности на рынке офисных помещений в обозримом будущем», отметил Росс Мур, исполнительный вице-президент и директор департамента маркетинговых и экономических исследований Colliers International. «Теперь у нас есть больше поводов для оптимизма по сравнению с ситуацией два месяца назад, но показатели данных по кредитованию показывают, что компании сейчас не горят желанием расширяться и в основном сосредоточены на сокращении издержек и поддержании прибыльности. Мы ожидаем дальнейший рост уровня вакантных площадей и снижение ставок аренды в течение 2009 года».